Τετάρτη, 8 Αυγούστου 2012

Οι ξένοι … λειτουργούν ως αρπακτικά


Δύο από τους γνωστότερους κτηματομεσίτες της Νάξου, ο Γιώργος Βερώνης και ο Γιάννης Καλαβρός μιλούν για την κατάσταση στην αγορά ακινήτου της Νάξου – Ποια είναι τα προβλήματα – τι πιστεύουν ότι ευθύνεται – πως συμπεριφέρονται οι αλλοδαποί και τι πρέπει να γίνει ώστε να αρχίσει εκ νέου η αγορά να κινείται 

ΤΟΥ ΝΙΚΟΔΗΜΟΥ ΛΙΑΝΟΥ

Τι λέει το ρεπορτάζ στην αγορά ακινήτων? Ότι αυτή τη στιγμή στην Ελλάδα ελάχιστοι είναι αυτοί που επενδύουν σε γη. Είτε μιλάμε για αγορά οικοπέδου είτε για εξοχική κατοικία κυρίως στα νησιά του Αιγαίου. Οι λόγοι; Φόροι και κόστος συντήρησης που έχουν χτυπήσει κόκκινο… Με 6.000 ευρώ το τετραγωνικό που κοστίζει ένα σπίτι με θέα στη Καλντέρα, πόσοι μπορούν να το αγοράσουν; Ακόμη και ο Ρόμπερτ ΝτεΝίρο που πρόσφατα εκδήλωσε ενδιαφέρον για επένδυση στην Ελλάδα ενδεχομένως να το σκεφτεί δεύτερη φορά. Είναι χαρακτηριστικά ότι τουλάχιστον 50.000 εξοχικές κατοικίες είναι αδιάθετες κυρίως στα νησιά του Αιγαίου με τις τιμές να έχουν υποχωρήσει ακόμη και στο -50%. Και οι επενδυτές; Οι μεν Έλληνες αυτή τη στιγμή ασχολούνται με τα προς το ζην «εδώ δεν έχουμε λεφτά να αγοράσουμε ρούχα θα πάρουμε εξοχικό ή σπίτι;», οι δε ξένοι περιμένουν πως και πως την επιστροφή στη δραχμή για να αγοράσουν ακόμη πιο φτηνά…  Και η εικόνα με τα άδεια μεσιτικά γραφεία που είναι γεμάτα πωλητήρια δίνει έναν ακόμη δραματικότερο τόνο στις εξελίξεις…

Μείωση
Τι γίνεται όμως στη Νάξο; Ακολουθεί το δρόμο των άλλων νησιών στις Κυκλάδες που έχουν… κρεμάσει ένα τεράστιο «πωλείται» ή κρατεί στάση αναμονής; Η αλήθεια είναι ότι λέξεις όπως «χάλια» ή «καταστροφή» ακολουθούν αυτή την ερώτηση. Οι πωλήσεις ακινήτων είναι σε πτώση που ξεπερνάει το 40% με σημείο αναφοράς την μηδενική σχεδόν ζήτηση τη στιγμή που η προσφορά ακινήτων αλλά και αγροτεμαχίων είναι στα ύψη… Μάλιστα, τη …χειρότερη στάση κρατούν οι ξένοι οι οποίοι επηρεασμένοι από τα γραφόμενα στις χώρες τους έρχονται στην Ελλάδα με στόχο να λειτουργήσουν ως αρπακτικά. Να εκμεταλλευτούν δηλαδή την ανάγκη των κατοίκων με σκοπό να αποκτήσουν ένα καλό οικόπεδο / αγροτεμάχιο / ακίνητο στην καλύτερη δυνατή τιμή. Είναι χαρακτηριστικό ότι και στα υποθηκοφυλακεία τόσο της Χώρας όσο και της Τραγαίας οι πράξεις έχουν περιοριστεί στο ελάχιστο και έχουν να κάνουν κυρίως με διαθήκες ή αποδοχές κληρονομίας, με τις αγοραπωλησίες ή τις μεταβιβάσεις (βλ. γονικές παροχές) να είναι σε δεύτερη μοίρα… 

Γόρδιος δεσμός
Τι λένε όμως οι άνθρωποι της …πιάτσας. Αυτοί δηλαδή που κινούνται μέσω των κτηματομεσιτικών γραφείων στη Νάξο; Ζητήσαμε τη γνώμη των Κατίνας Τσακωνιάτη – Συμεώνογλου, Γιώργου Βερώνη (Naxos Real Estate) και Γιάννη Καλαβρού (Real Naxos) να μας εκφράσουν την άποψή τους πάνω στο συγκεκριμένο ζήτημα με την κ. Τσακωνιάτη – Συμεώνογλου, την… πρώτη κυρία στο συγκεκριμένο χώρο (διατηρεί γραφείο επί 25 χρόνια και αναμένεται να δώσει τη σκυτάλη στον γιο της Κώστα σε εύλογο χρονικό διάστημα) να μας αρνείται ευγενικά. Δικαιολογήθηκε λέγοντας ότι δεν της αρέσει να εκθέτει τις σκέψεις της δημόσια, κάτι απόλυτα σεβαστό, και μας παρέπεμψε στους νεώτερους συναδέλφους της. Πάντως ακόμη και σε μία off the record συζήτηση οι απόψεις της δεν είναι διαφορετικές απ’ όσα αναφέρουν οι άλλοι δύο κτηματομεσίτες και εκφράζει κι αυτή την αγωνία της σχετικά με την ανάγκη να βρεθεί λύση στον «γόρδιο δεσμό» που θα δώσει τις απαραίτητες ανάσες όχι μόνο στην συγκεκριμένη αγορά αλλά και σε όλη τη κοινωνία…

Οι φήμες
Οπότε, αφήνοντας την παραλία της Χώρας Νάξου (λόγω του ότι εκεί βρίσκεται το γραφείο της κ. Τσακωνιάτη – Συμεώνογλου) ανεβαίνουμε τη Παπαβασιλείου όπου για πρώτη φορά Αύγουστο μήνα βρίσκουμε ξενοίκιαστα μαγαζιά «αλλά και αγορές τριών καταστημάτων» όπως μας αναφέρει ο Γιώργος Βερώνης που είναι και ο πρώτος καλεσμένος στη συζήτηση. Και πρώτος λόγω του ότι σε σχέση με τον κ. Καλαβρό είναι στην αγορά κοντά δέκα χρόνια περισσότερα. «Από το 1999 διατηρώ το συγκεκριμένο γραφείο και είναι η πρώτη φορά που έχει αυτή την εικόνα η Παπαβασιλείου που θεωρείται και ο κεντρικός εμπορικός δρόμος της Νάξου. Με τα ενοικιαστήρια αλλά και το γεγονός ότι πουλήθηκαν καταστήματα. Κάτι παράδοξο για τα δεδομένα της αγοράς. Τι συμβαίνει σήμερα στην αγορά ακινήτων; Πολύ απλά υπάρχει ένας φόβος. Πριν τις εκλογές δεν υπήρχε καν σφυγμός. Όλοι περίμεναν τι θα γίνει. Υπήρχε έντονη ανασφάλεια με τις φήμες να δίνουν και να παίρνουν. Οι Έλληνες είχαν τα δικά τους προβλήματα ενώ οι ξένοι περίμεναν πως και πως την επιστροφή στη δραχμή. Οι περισσότεροι περίμεναν τι θα βγάλει η κάλπη ενώ δεν ήταν λίγοι αλλοδαποί που λειτούργησαν και προσβλητικά. Έχω κρατήσει ακόμη e-mail που υποψήφιος πελάτης με ρωτούσε με υποτιμητικό ύφος «εάν έλαβα το email γιατί μπορεί να έχουμε χρεοκοπήσει και δεν λειτουργούν οι επικοινωνίες». Μπορεί να εκδήλωναν ενδιαφέρον αλλά πάντα με όπλο τη φήμη της χρεοκοπίας. Και είχα αναγκαστεί να απαντήσω σε έναν εξ αυτών «οι φήμες είναι για τους μικρούς ανθρώπους, τα γεγονότα για τους μεγάλους»…

Τρόμος
Τι συμβαίνει αυτή τη στιγμή; «από τη στιγμή που βγήκε κυβέρνηση, είχαμε για λίγο μία αναθέρμανση της αγοράς όμως και πάλι έχουμε πέσει σε σεναριολογία που μόνο κακό κάνει όχι μόνο στη συγκεκριμένη αγορά, αλλά σε όλη τη χώρα. Κάποια στιγμή πρέπει να δούμε το τέλος αυτού του …μυθιστορήματος. Έχω την αίσθηση ότι βρίσκομαι μόνιμα σε μία θεατρική αίθουσα όπου κάθε λίγο ακούγεται μία φωνή «φωτιά» ακολουθεί πανικός για μερικά λεπτά, στη συνέχεια καταλαβαίνουμε ότι δεν καιγόμαστε ηρεμούμε και φτου από την αρχή. Έτσι δυστυχώς δεν πάμε πουθενά. Υπάρχει όμως και το χειρότερο όλων, που είναι οι καταιγιστικές εξελίξεις. Μέχρι και πέρυσι κάναμε σύγκριση με τα συμπεράσματα που είχαμε από τη περασμένη χρονιά. Τώρα, όμως όλα κινούνται με βάση το τι έγινε τον περασμένο μήνα. Κάτι που αλλάζει όλα τα δεδομένα και έχει να κάνει κυρίως με την ψυχολογία «τρόμου» που έχει αναπτυχθεί όχι μόνο σε εμάς αλλά και στους περισσότερους ξένους. Και να σκεφτούμε βέβαια το γεγονός ότι εμείς εδώ στη Νάξο είμαστε σε πολύ καλύτερη μοίρα ακόμη, σε σχέση με όσους ζουν στην Αθήνα»

Αλλαγή
Ποιοι είναι αυτοί που κινούν την αγορά στη Νάξο; «παραδοσιακά είχαμε τους ντόπιους με την έννοια ότι ήταν άνθρωποι που είχαν σχέση με τη Νάξο και όσον αφορά τους ξένους κυρίως Νορβηγούς και Ιταλούς, Γερμανούς, λιγότερο Γάλλους ή άλλους κεντροευρωπαίους. Να πω την αλήθεια αυτό με τους Νορβηγούς δεν το κατάλαβα ποτέ. Δεν μπορώ να εξηγήσω γιατί Νορβηγοί και όχι Δανοί ή Φιλανδοί. Υπάρχουν είναι η αλήθεια ένα – δύο ευκατάστατοι Νορβηγοί που έχουν επενδύσει στη Νάξο και μάλιστα με καίριες θέσεις στην οικονομία της χώρας τους αλλά έως εκεί. Ακόμη και σήμερα αυτοί που κινούνται κάπως είναι οι Νορβηγοί καθώς η οικονομία τους συνεχίζει να ακμάζει. Αλλά κι αυτοί έχουν αλλάξει λογική. Είναι πιο καχύποπτοι πλέον. Θέλεις παράδειγμα. Μέχρι πριν από δύο χρόνια οι ερωτήσεις που μας έκαναν όσον αφορά αγορά κατοικίας ήταν «θέλω ένα σπίτι 200, 300 ή και 400 τετραγωνικά». Τώρα οι ερωτήσεις από όλους είναι «έχω 100.000 ευρώ. Με αυτά τα χρήματα τι σπίτι παίρνω?» Άρα τώρα το κριτήριο είναι τα χρήματα και όχι το όνειρο για την αγορά μίας κατοικίας. Κι εδώ πρέπει να επισημάνω κάτι που ίσως να μην ακουστεί και τόσο επαγγελματικό αλλά είναι πραγματικότητα. Για αρκετά χρόνια στη Νάξο (σ.σ. και σε όλη την Ελλάδα) οι τιμές των ακινήτων ήταν υπερβολικές. Κι αυτό γιατί η ζήτηση ήταν πολύ μεγαλύτερη από την προσφορά που υπήρχε. Βλέπετε η τοπική κοινωνία δεν είχε ανάγκη από το να εκποιήσει ένα ακίνητο. Σήμερα, όμως οι τιμές νομίζω ότι είναι εκεί που πρέπει να είναι. Θέλετε ένα παράδειγμα; Πριν από έναν χρόνο είχαμε ακίνητο στη Χώρα που κόστιζε 340,000 ευρώ. Σήμερα το ίδιο ακίνητο κοστολογείται στα 175.000 ευρώ (!!!) Οι τιμές πέφτουν, καθορίζονται δε από την ανάγκη του κατόχου για εκποίηση ενώ σημαντικό ρόλο παίζει και ο τρόπος καταβολής των χρημάτων. Εάν έχεις cash μπορείς να κατεβάσεις τη τιμή όσο θέλεις»

Κάστρο
Οι περιοχές που θεωρούνται φιλέτα στη Νάξο; «Ορισμένα πράγματα δεν αλλάζουν. Θυμάμαι όταν πρωτοξεκίνησα οι τιμές ήταν συγκεκριμένες για τον Ορκό και την Μουτσούνα, και αναφέρω τις περιοχές αυτές που είναι κάπως αντίθετες. Είχα την ελπίδα ότι η Μουτσούνα με τον χρόνο θα ανέβει ως αγοραστική δύναμη. Τελικά από το 1999 έως και σήμερα ο Ορκός είναι λίγο πιο ψηλά ενώ η Μουτσούνα μπορεί να έχει χάσει και λίγο. Κάτι που είναι άδικο αλλά η πραγματική εικόνα της αγοράς στη Νάξο. Οτιδήποτε δηλαδή έχει σχέση με την περιοχή από Χώρα έως Καστράκι σε επίπεδο παραλίας έχει κρατήσει την τιμή του και υπάρχει ενδιαφέρον. Επίσης υπάρχει μία στροφή προς τα …περιβολάκια, για τα οποία δεν έχω ξεκαθαρίσει γιατί ενδιαφέρονται: για βιολογικές καλλιέργειες ή για την αίσθηση ότι μπορούν να καλλιεργούν οι ίδιοι οπωροκηπευτικά. Τα χωριά στη Κεντρική και ορεινή Νάξο δεν έχουν μεγάλη ζήτηση ίσως γιατί είναι υψηλό το κόστος συντήρησης ενώ ενδιαφέρον αποτελεί το γεγονός ότι βγήκαν επιτέλους στην αγορά και σπίτια από το Κάστρο της Νάξου, αλλά με πολλές ιδιαιτερότητες καθώς απευθύνονται σε συγκεκριμένο αγοραστικό κοινό»

Υπερβολή
Και στον επίλογο ο κ. Βερώνης αναφέρει ότι «στη Νάξο οι τιμές σε σχέση με τα άλλα νησιά έχουν κρατηθεί ακόμη σε υψηλό επίπεδο λόγω του ότι οι κατασκευαστές εδώ ως επί τω πλείστο είναι ντόπιοι και δεν έχουν κάνει μεγάλα ανοίγματα για να έχουν ανάγκη εκποίησης όσο όσο. Αυτό όμως που με προβληματίζει είναι το …αύριο και δη το Φθινόπωρο όπου έχω την αίσθηση ότι θα αλλάξουν αρκετά πράγματα. Η πτώση θα είναι μάλλον μεγαλύτερη καθώς το καλοκαίρι δεν έχει κινηθεί όπως πέρυσι, άρα οι ανάγκες για τακτοποίηση υποχρεώσεων αυξάνονται. Συν τοις άλλοις τελείωσαν έχω την αίσθηση και τα …έτοιμα. Το μοναδικό θετικό που βλέπω μέσα σε όλη αυτή την οικονομική κρίση είναι ότι θα μάθουμε να ζούμε διαφορετικά. Να στηριζόμαστε στα δικά μας πόδια και όχι στην υπερβολή που είχαμε εθιστεί στα προηγούμενα χρόνια»

Μέρα και ακίνητο
Και αφήνοντας την Παπαβασιλείου προχωράμε στον κεντρικό δρόμο προς το Γαλανάδο όπου και συναντάμε το γραφείο του κ. Καλαβρού για το δεύτερο γύρο συζητήσεων… Συν τοις άλλοις ο Γιάννης Καλαβρός είναι και ο …μικρός της παρέας καθώς έχει ανοίξει το γραφείο του πριν από τέσσερα χρόνια «σχεδόν με το που ξεκίνησε η κρίση θα έλεγα. Οπότε δεν ξέρω τι είχε γίνει νωρίτερα» μας λέει με χαμόγελο που άλλωστε είναι απαραίτητο τη συγκεκριμένη περίοδο για να μπορέσουμε όλοι να ανταπεξέλθουμε στις δυσκολίες της καθημερινότητας… Πως είναι η κατάσταση στην αγορά; «Πεσμένη. Τουλάχιστον στο -40% σε σχέση με πέρυσι και δεν μιλάμε μόνο για το επίπεδο των αγοραπωλησιών αλλά και για τον όγκο χρημάτων που έχουν μετακινηθεί… Σε μία στιγμή μάλιστα όπου υπάρχει υπερπροσφορά ακινήτων αλλά ελάχιστη ζήτηση. Πρέπει να σου πω ότι τουλάχιστον ένα ακίνητο σε καθημερινή βάση, είτε αυτό είναι αγροτεμάχιο, είτε ακίνητο είτε οικόπεδο έρχεται στο γραφείο προς πώληση. Κάτι που δεν έχει προηγούμενο σε σχέση με ότι γνωρίζω στην αγορά της Νάξου»

Αιτίες
Ποιοι είναι οι λόγοι (αιτίες) της πτώσης στην αγορά ακινήτων; «Ο βασικός λόγος είναι η υπερπροσφορά όπως είπα και νωρίτερα ενώ σημαντικό ρόλο έχει παίξει και η μειωμένη ζήτηση. Κι αυτή οφείλεται στο γεγονός ότι έχουν κλείσει οι κάνουλες από τις τράπεζες όσον αφορά τη παροχή δανείων (βλ χρηματοδότηση) και βέβαια σημαντικό ρόλο παίζει το γεγονός ότι οι φόροι όλο και αυξάνονται. Οπότε γιατί κανείς να επενδύσει στη γη; Και είναι παράξενο αυτό καθώς κανείς δεν σταματάει να επενδύει στο συγκεκριμένο τομέα. Διάβασα πρόσφατα ότι στο Λονδίνο οι καλύτεροι επενδυτές είναι Έλληνες. Ο λόγος; Ξέρουν τι έχουν να αντιμετωπίσουν σε περίπτωση αγοράς ακινήτου. Ενώ εδώ στην Ελλάδα όλα είναι ρευστά. Υπάρχουν αρκετές χώρες όπου το φορολογικό σύστημα δεν αλλάζει τόσο εύκολα και συνήθως όταν κάποιος αγοράσει κάτι τον ακολουθεί για μία ζωή το ισχύον τότε φορολογικό σύστημα. Δεν βρίσκεται ο επενδυτής ενώπιον εξελίξεων και εκπλήξεων όπως συμβαίνει στην Ελλάδα όπου δεν ξέρεις πως θα ξημερώσεις….»

Νερό
Ποιες είναι οι περιοχές που κινούνται περισσότερο στη Νάξο; «Πρέπει να σημειώσουμε εδώ ότι στη Νάξο δεν έχουμε την πληθώρα των εξοχικών κατοικιών που έχει η Πάρος ή η Σαντορίνη και είναι απούλητα. Έχουμε ακίνητα που είναι σε καλή κατάσταση ενώ σε επίπεδο οικοπέδων κυρίως στην περιοχή της Χώρας υπάρχει ζήτηση αλλά όχι τόσο μεγάλη προσφορά. Αυτός είναι και ο λόγος που οι τιμές κρατούνται ακόμη ψηλά. Εάν ήθελα να ορίσω ένα όριο για το πώς κινείται η αγορά στη Νάξο θα έλεγα ότι το Γαλανάδο ουσιαστικά χωρίζει το νησί στα δύο. Πέρα από το Γαλανάδο προς την Ορεινή Νάξο η ζήτηση είναι μικρότερη καθώς παίζει ρόλο η απόσταση από το κέντρο, τη θάλασσα και γιατί όχι το αεροδρόμιο ή το Κέντρο Υγείας. Τα τελευταία χρόνια υπάρχει και στις περιοχές αυτές προσφορά – κυρίως σε παλιά σπίτια - αλλά η ζήτηση είναι μικρή και κυρίως από συγκεκριμένους ανθρώπους με κουλτούρα και φιλοσοφία, όπου όμως και το κόστος συντήρησης των εκεί ακινήτων είναι μεγάλο. Αντίθετα, στη πεδινή Νάξο υπάρχουν ακίνητα και οικόπεδα. Σε επίπεδο ακινήτων η Χώρα είναι στο Νο 1 ενώ από εκεί και πέρα Αγιος Προκόπιος, Αγία Άννα, Βίγλα, Ορκός έως Καστράκι είναι οι περιοχές που έχουν τη μεγαλύτερη ζήτηση. Και σημαντικό ρόλο παίζει και το εάν κάποιο οικόπεδο / αγροτεμάχιο έχει δικό του νερό».

Νεκρή 
Ποιοι ενδιαφέρονται για αγορά ακινήτων ή οικοπέδων; «Κυρίως οι ξένοι . Αυτοί που έχουν χρήματα και θέλουν να εκμεταλλευτούν τη κρίση. Και μιλάμε για Νορβηγούς ως επί τω πλείστο και λιγότερο για Ιταλούς ή Γάλλους. Οι Γερμανοί αποτελούν παρελθόν ως αγοραστές και δεν είναι και λίγοι αυτοί που θέλουν να πουλήσουν γιατί πλέον φοβούνται τους φόρους. Η αγορά όμως αυτή τη περίοδο είναι νεκρή. Από εκεί και πέρα, δεν έχουμε άλλου είδους επενδυτές όπως στην Χαλκιδική ή την Κρήτη που έχουν έρθει Ρώσοι. Οι ντόπιοι είτε Ναξιώτες είτε Αθηναίοι δεν έχουν τα χρήματα και την ψυχολογία να επενδύσουν έστω κι εάν οι τιμές έχουν πέσει σημαντικά. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2008 για ένα οικόπεδο 7 στρεμμάτων που έκανε 350.000 ευρώ μπορεί να είχαμε πέντε ενδιαφερόμενους, τώρα το ίδιο οικόπεδο με τιμή που έχει πέσει στα 200.000 ουσιαστικά δεν υπάρχει κανείς να το αγοράσει…»

Πάτος
Τι πρέπει λοιπόν να αλλάξει στην αγορά για να μπορέσει και πάλι να κινηθεί; Ο Γιάννης Καλαβρός μας τονίζει «πρέπει επιτέλους να πιάσουμε πάτο. Με κάθε τρόπο κι όποιος είναι αυτός. Ακόμη κι εάν λέγεται δραχμή. Αρκεί να γνωρίζουμε ότι δεν πάει παρακάτω. Για να μπορέσουμε να σηκώσουμε κεφάλι. Όσο παραμένει αυτό το καθεστώς της αμφιβολίας και της αμφισβήτησης τίποτα δεν κινείται και οι ξένοι θα συνεχίσουν να μας κοιτάζουν σαν μία καλή ευκαιρία για επένδυση σε μειωμένες τιμές. Άρα αυτό που νομίζω ότι όλοι που εμπλέκονται στον συγκεκριμένο κλάδο ζητούν δεν είναι άλλο από σταθερότητα. Από εκεί και πέρα, ρευστότητα στην αγορά μέσα από το τραπεζικό σύστημα χωρίς όμως τις υπερβολές του παρελθόντος, και βέβαια ένα σταθερό φορολογικό σύστημα που θα είναι σταθερό για αρκετά χρόνια δίνοντας την εντύπωση ότι κάτι τελικά λειτουργεί σωστά στη χώρα. Όμως πάνω απ’ όλα πρέπει να δοθεί σε όλους η εντύπωση ότι τελείωσαν τα πάνω κάτω και έχει βρεθεί ο πάτος για να μπορέσουμε να πατήσουμε και να ανέβουμε προς τα πάνω μία και καλή»

Δεν υπάρχουν σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου